Юрист по аренде коммерческой недвижимости в Москве

Юрист, специализирующийся на договорах по аренде коммерческой недвижимости, обязательно учтет массу нюансов, порой – совершенно неочевидных. Для арендодателя это может стать дополнительным источником дохода. Для арендатора – гарантией от возможных конфликтов, влекущих за собой юридически обоснованное расторжение контракта или наложение серьезных штрафных санкций.

Главное – юристы должны убедиться в полной легитимности сторон. То есть соискатель не имеет проблем с законом, а арендодатель является именно тем, за кого он себя выдает, то есть эксклюзивным собственником недвижимости.

Это – далеко не все! Некоторые позиции у неопытных бизнесменов поначалу вообще не привлекают никакого внимания. А между тем, перед подписанием договора аренды недвижимости бывает очень важным обсудить «мелочи» и внести их в ключевые моменты соглашения.

• Например, частой причиной разногласий становится необходимость разрешения на установку рекламной вывески. Некоторые арендодатели категорически возражают против способов привлечения внимания потребителей. Все это следует оговаривать заранее.
• Причиной конфликтов становятся разногласия в определении ответственности за коммунальные платежи.
• Не всегда полностью оговорено право или даже обязанности на проведение ремонтных или отделочных работ.
• Экстремально важным критерием становится тщательное изучение общих технических характеристик здания.
• Из поля зрения профессионального юриста по аренде не выпадет и энергообеспеченность объекта недвижимости. Тем более, если там подразумевается организация энергоемких производственных мощностей.

Это лишь краткий перечень возможных конфликтных ситуаций, возможных даже при полном соблюдении сторонами основных условий договора на деле

Хорошо подготовленный и полностью осознающий свою ответственность привлеченный специалист будет сопровождать в правовом отношении соглашения об аренде недвижимости, от начала до завершения контрактных обязательств.

• Проверка права собственности объекта недвижимости

Первым важнейшим направлением деятельности становится проверка права собственности на недвижимость. Без этого – нечего и продолжать.

Необходимо обеспечить уверенность заказчика в правомерности сдачи помещения в аренду. Владелец (или его уполномоченный представитель) должны обладать нотариально заверенными подтверждающими документами. Отсутствие их или выданной доверенности, к сожалению, юридически не делает уже заключенный договор недействительным и, естественно, увеличивает риски возможного мошенничества.

Проверка права собственности осуществляется с использованием выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Не менее важно проверить паспортные данные заявляемого владельца, его адрес регистрации.

Необходимо до мелочей ознакомиться с описанием объекта аренды, включая адрес, тип помещения, его площадь и характеристики. Они должны полностью соответствовать официально зарегистрированным характеристикам.

• Оценка договора на полноту и соответствие законам

Договор аренды должен содержать все необходимые данные о сторонах соглашения, его предмете, условиях расчета (включая размер арендной платы), сроках аренды и порядке разрешения возможных споров. В случае явной необходимости работ по ремонту или реконструкции объекта, в договоре должны быть прописаны вопросы о распределении ответственности за улучшения и возможное возмещение или взаимное распределение затрат на них.

• Проверка договора на предмет прав сторон и возможных санкций

Договор аренды обычно предусматривает условия и размеры штрафов за задержку или неуплату арендной платы. Сторонам также следует внимательно изучить и согласовать условия, при которых возможно расторжение договора аренды, в том числе и в одностороннем порядке.

В долгосрочном договоре часто возникает необходимость прописать право арендодателя на изменение размера арендной платы с формулировкой условий, которые должны быть соблюдены при этом.

Помимо всего сказанного, юрист по вопросам аренды коммерческой недвижимости наверняка затронет вопросы условий пользования помещениями, порядка и периодичности оплаты коммунальных услуг, возврата задатка при добросовестном исполнении всех договорных обязательств. Возможны и предварительно оговоренные разграничения ответственности между сторонами, например, по работе ранее установленных климатических систем, систем безопасности, других аспектов обеспечения наиболее комфортной эксплуатации объектов недвижимости.

Привлечение опытного юриста (на условиях аутсорсинга) в сфере аренды коммерческой недвижимости гарантирует успех в заключении выгодного договора аренды, и минимизацию потенциальных издержек. 

Можно попытаться решить вопрос в досудебном порядке. Если это не принесет результата, следует обратиться в суд.

По закону между сторонами должен быть заключен договор, содержащий информацию о недвижимости и условиях предоставления. Если владелец отказывается от официального договора, это может указывать на незаконную деятельность (например, сдачу в обход налоговой службы). В этом случае лучше отказаться от такого предложения.

Многие предприниматели доверяют составление, согласование и проверку договора своему штатному юристу. Однако малый бизнес часто не может позволить себе опытного специалиста с глубокими знаниями в договорной работе. Это может привести к ошибкам, которых можно было бы избежать при правильном составлении договора. Также юрист по аренде должен иметь опыт работы с муниципальной собственностью и регистрации сделок в соответствующих органах.

Базовая консультация юриста, а также услуги юриста по аренде коммерческой недвижимости поможет выявить возможные риски и избежать их при заключении договора.