Взыскание неустойки по договору долевого участия ДДУ за просрочку сдачи объекта

В случае нарушения застройщиком предусмотренного договором долевого участия ДДУ срока сдачи объекта участнику долевого строительства, последний вправе требовать уплаты ему неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ,   1/150 – для граждан – потребителей. На неустойку вправе претендовать как физические, так и юридические лица. Однако для физических лиц существуют дополнительные преимущества, так как на них распространяется Закон о защите прав потребителей (ЗОЗПП), что обеспечивает более защитные условия.

Для граждан предусмотрена альтернативная подсудность и освобождение от уплаты государственной пошлины, что также связано с применением Закона о защите прав потребителей ЗОЗПП. Неустойка может взыскиваться как после передачи объекта недвижимости, так и до нее — с первого дня просрочки. В случае взыскания до передачи объекта, необходимо заявить требование о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства, то есть до дня, когда объект будет передан.

Формула расчета неустойки по ДДУ:

(стоимость квартиры) * (кол-во дней просрочки) * 1/300 (1/150 – для граждан) * (ставка ЦБ на день исполнения обязательства) = неустойка

ВАЖНО: Под ставкой ЦБ РФ понимается ставка, действующая не на день фактического исполнения обязательства, а на день, когда в соответствии с договором ДДУ обязательство должно было быть исполнено (Определение ВС РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26). Стоимость объекта долевого участия берется из договора ДДУ, а не из договора уступки прав.

Существуют несколько периодов моратория, в течение которых неустойка не начисляется:

• Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 № 423: В период с 03.04.2020 по 01.01.2021 не начисляются неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностроннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафа, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период.
• Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479: В период с 29.03.2022 по 30.06.2023 не начисляются неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору, сроков передачи объекта долевого строительства, проценты, подлежащие уплате в случае одностроннего отказа участника строительства от исполнения договора, неустойки (штрафа, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период.
• Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 В период с 22.03.2024 по 30.06.2025 – мораторий на взыскание с застройщика неустойка по ДДУ.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры, начисленная за период с 01.07.2023 г. до 22.03.2024 г., присуждается исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, но не более 7,5%.