img
г. Москва
Зубовский бульвар, 4/1 - 308
Показать на карте
img
Оказываем услуги по всей России
Получите консультацию прямо сейчас
Записаться на онлайн-консультацию
Нажмите и начните общение
img

Разработка договора аренды в Москве

  • Выигрываем 95% споров
  • 15 лет защищаем интересы клиентов
  • 357 млн спасенных денежных средств
  • от 2 000 рублей
    img

    Получить консультацию

    img
    img
    О компании Интеллект-Право
    Юрист ИНТЕЛЛЕКТ-ПРАВО
    Кащеева Анастасия Евгеньвна

    Нужен надежный договор аренды?
    Мы разработаем юридически выверенный договор для вас

    Обратиться к юристу выгоднее, чем решать проблемы самостоятельно. Помощь наших специалистов нужна вам, если:

    Вы хотите избежать споров с арендодателем

    Вы хотите избежать споров с арендодателем

    Мы создаём договоры, которые учитывают интересы обеих сторон и минимизируют риски конфликтов.
    Вам важно обеспечить соблюдение всех условий аренды

    Вам важно обеспечить соблюдение всех условий аренды

    Мы следим за юридической чистотой договора и его соответствием законодательству.
    Вы стремитесь защитить свои права как арендатор

    Вы стремитесь защитить свои права как арендатор

    Мы разрабатываем договоры, которые защищают ваши интересы и обеспечивают надёжные условия аренды.
    img

    За 2023 год выиграли более 127 дел

    Сосредоточьтесь на развитии своей компании - юридические трудности возьмем на себя мы

    Аудит и правовая экспертиза договоров

    Помогли финансовой компании провести аудит всех договоров и устранить риски, что позволило избежать правовых споров и финансовых потерь.

    Ситуация

    img

    Финансовой компании требовался аудит всех договоров для выявления рисков.

    Развернуть

    Результат дела

    Компания получила полный отчет по аудиту договоров и рекомендации по их исправлению, что позволило избежать множества потенциальных правовых споров и финансовых потерь, а также повысить прозрачность и надежность договорных отношений.

    Юрист: Корольков Дмитрий Витальевич

    Смотреть подробнее

    img

    Разработка и проверка договора аренды

    Мы помогли клиенту заключить более 50 договоров аренды без правовых ошибок, что обеспечило стабильный доход и минимизировало риски споров с арендаторами.

    Ситуация

    img

    Клиент нуждался в разработке и проверке договоров аренды.

     

    Развернуть

    Результат дела

    Клиент заключил более 50 договоров аренды с арендаторами без правовых ошибок, что обеспечило стабильный доход и минимизировало риски возникновения споров с арендаторами.

    Юрист: Вершинина Елизавета Андреевна

    Смотреть подробнее

    img

    Правовая экспертиза и составление договоров на оказание услуг

    Помогли клиенту обновить шаблоны договоров на оказание услуг, что снизило количество споров с клиентами и обеспечило прозрачные условия сотрудничества.

    Ситуация

    img

    Компания нуждалась в обновлении своих шаблонов договоров для минимизации правовых рисков и повышения прозрачности условий оказания услуг.

     

    Развернуть

    Результат дела

    Клиент получил юридически выверенные договоры, которые уменьшили количество споров с клиентами и защитили ее интересы, что привело к снижению правовых рисков и повышению уровня доверия со стороны клиентов.

    Юрист: Кащеева Анастасия Евгеньевна

    Смотреть подробнее

    img
    Интеллект-право

    Получите консультацию юриста
    со скидкой 50%

    Ответьте на несколько простых вопросов о вашей ситуации

    Осталось 5 вопросов

    Какой тип недвижимости требует аренды?

    Какой срок аренды вас интересует?

    Какие особенности должны быть учтены в вашем договоре аренды?

    Как быстро вам необходимо разработать договор аренды?

    Есть ли у вас опыт разработки договоров аренды?

    Вот и всё!
    Благодарим за ответы!
    Мы свяжемся с вами, уточним детали и договоримся о встрече.

    Оставьте свои контакты

    img
    Выберите вариант ответа и нажмите кнопку “Далее”

    Далее

    img
    Спасибо

    Ваше обращение успешно отправлено, мы свяжемся в самое ближайшее время

    Ошибка

    попробуйте обновить страницу и попробовать снова.

    img
    img

    Ваши ответы помогут лучше разобраться в ситуации и сократить время

    В конце теста вы получите:

    img
    консультацию с юристом (30 мин.)
    со скидкой 50%
    Юрист
    Дмитрий Витальевич

    Посмотрите, что о нас пишут на известных платформах

    Листайте, чтобы просмотреть информацию о каждой площадке

    Наши юристы помогут вам
    даже в самых сложных ситуациях

    Листайте, чтобы просмотреть информацию о юридической сфере

    img

    В большинстве случаев предприниматели предпочитают арендовать помещения для своих офисов и предприятий, поскольку это облегчает стартовые расходы и позволяет начать свой бизнес без значительных финансовых вложений. Казалось бы – что может быть проще, если помещение полностью устраивает, стоимость аренды адекватная, владелец не против. Однако даже в «идеальных» условиях нередко возникают сложности.

    Аренда обязательно должна сопровождаться договором. А вот разработка договора аренды – это весьма тонкое дело, требующее повышенного внимания обеих сторон. Без соответствующего опыта можно наделать кучу ошибок или не предусмотреть важных нюансов, что затем скажется негативно на состоянии бизнеса.

    Хотя поиск коммерческой недвижимости под аренду обычно поручают соответствующим агентствам, разработку договора аренды лучше проводить совместно с квалифицированным юристом. Причем не просто разбирающимся в этой правовой сфере, а практикующим именно в области арендных отношениях сторон, имеющим опыт в таких делах. Лучше принять меры по предотвращению возможных ошибок, нежели потом мучиться с их исправлением или пожинать плоды своей неосмотрительности.

    img

    Скачайте актуальный прайс и картотеку дел, в которых мы добились результата

    img

    Куда вам удобней отправить?

    Спасибо

    Ваше обращение успешно отправлено, мы свяжемся в самое ближайшее время

    Ошибка

    попробуйте обновить страницу и попробовать снова.

    Мы знаем, как помочь.
    Не теряйте времени!

    Будучи адвокатами, специализирующимися на налоговых вопросах, мы осознаем сложности, с которыми сталкиваются предприниматели

    Наша цель заключается в том, чтобы обеспечить защиту интересов вашего бизнеса, а также снизить риск возникновения проблем.

    Обратившись к нам, вы можете рассчитывать на профессиональную помощь в разрешении споров, а также на компетентные консультации по оптимизации выплат и соблюдению законодательства.

    img

    Получить консультацию специалиста

    img
    Тарасенко Анастасия
    Юрист по судебным спорам
    Тарасенко Анастасия

    Что следует учитывать при заключении договора аренды

    00

    Действительно ли приглянувшееся помещение подходит для вашего бизнеса

    Коммерческая недвижимость играет ключевую роль в бизнесе, являясь одним из его инструментов. Даже при наличии идеального договора аренды, если помещение не соответствует целям предпринимателя, это может стать серьезным препятствием для успешного развития.

    01

    Ненужная площадь

    Одна из наиболее распространенных ошибок неопытных предпринимателей – в аренду берется куда больше площади, нежели реально требуется. Часто к этому побуждают первые впечатления о расположении помещений, но при этом не учитываются мелочи, которые на самом деле таковыми не являются. Например, в условия аренды «прицепом» входит подвальное помещение, совершенно ненужное для дела. Предприниматель надеется на то, что сдаст его в субаренду и тем самым покроет дополнительные расходы. Но получится ли, найдется ли желающий?

    Эмоции не должны влиять на решения, связанные с арендой. Для владельца недвижимости это актив, с каждого квадратного метра которого он надеется получить прибыль. А поскольку плата с арендатора взимается независимо от использования помещения или его текущей прибыльности, ему важно строго следить за рентабельностью каждого квадратного метра. Дополнительные помещения можно арендовать в будущем, когда станет совершенно очевидно, что без них никак не обойтись.

    02

    Удобство расположения – в зависимости от бизнеса

    Здесь очень много нюансов объективного и субъективного характера. Но все они сводятся к тому, что арендуемое помещение должно располагаться в «нужном месте».

    Скажем, совершенно бессмысленно ожидать ажиотажа в маникюрном салоне, открытом в промышленной зоне. Или вряд ли станет рентабельной кофейня, если в непосредственной близости от намеченного под нее помещения уже имеется несколько заведений того же профиля.

    Если открывается магазин, например, продуктовый, то для него должна быть «аудитория», то есть соседство с жилыми домами. И кроме того, он предполагает подъездные пути и разгрузочные площадки для автотранспорта поставщиков. 

    Таких тонкостей – великое множество, и необходим подробный анализ всех факторов, чтобы не нести убытки на самом старте своего дела только из-за непродуманного расположения предприятия.

    Почему стоит обращаться к адвокату, а не решать проблему самостоятельно?

    img

    Многие коммерческие предприятия располагают собственным штатом юридических работников. Однако правовые отношения настолько многогранные, постоянно изменяемые во времени, изобилующие нюансами, что обычному штатному юристу просто не по силам разобраться во всех тонкостях возникающих проблем.

    То есть речь в любом случае будет идти о привлечении юриста по договору аутсорсинга. Вот тут у начинающих предпринимателей часто срабатывает соблазн сэкономить, пригласить специалиста, пусть даже с явной ориентацией на налоговые вопросы, но не имеющего адвокатского статуса. И здесь может крыться весьма серьезная ошибка.

    Да, юридические услуги адвоката, как правило, значительно дороже. Но зато и его полномочия – существенно шире.

    Прежде всего надо правильно понимать, что адвокатский статус присваивается только тем юристам, кто уже доказал свою высокую компетентность в той или иной области правовых отношений. Это уже большой плюс.

    В соответствии с действующим законодательством, юрист в статусе адвоката имеет полное право запрашивать необходимые по делу документы в любых инстанциях. И закон обязывает предоставлять мотивированный ответ на адвокатский запрос всех, независимо от «чинов и рангов» в течение месяца.

    Адвокат будет представлять заказчика с любой стороны при судебных разбирательствах – у него есть на это полное право. То есть привлечения дополнительного уполномоченного защитника просто не потребуется.
    img

    Получите бесплатно наши ценные рекомендации!

    img

    Куда вам удобней отправить?

    Спасибо

    Ваше обращение успешно отправлено, мы свяжемся в самое ближайшее время

    Ошибка

    попробуйте обновить страницу и попробовать снова.

    Гарантируем, ваши потребности в профессиональной юридической помощи будут закрыты на 100%

    Листайте, чтобы просмотреть информацию о юридической сфере

    img

    Мы гарантируем абсолютную законность и минимизацию рисков

    Вы можете быть уверены в успешном разрешении вашего дела

    15 лет судебной практики

    Мы накопили значительный опыт и доказали свою эффективность, выиграв более 1500 дел в различных сферах жизни и бизнеса по всей России.

    Выиграли 100% дел

    Безопасное решение: мы гарантируем успех в 100% случаев и обеспечиваем вашу победу в каждом деле.

    Работаем на результат

    Всегда стремимся достичь желаемого результата вне зависимости от сложности вопроса, с которым к нам обращается клиент.

    Компенсация до 100% расходов

    Мы сможем полностью или частично возместить судебные издержки и расходы на услуги адвоката с вашего ответчика.

    Индивидуальная подготовка исков

    Мы готовим индивидуальные иски. Мы не используем шаблонные документы, так как они не учитывают юридические особенности, что может привести к серьезным потерям для вас, а это не допустимо.

    Прозрачные условия сотрудничества

    Если мы придем к выводу, что дело не имеет перспектив, мы откажемся от него и дадим вам знать об этом на первой же консультации.

    Современные офисы в Москве и Кемерово

    Вблизи нас находится развитая инфраструктура и удобные транспортные соединения. В наших офисах царит приятная атмосфера, а также предлагается бесплатный чай, кофе и сладости.

    Возможность дистанционной работы

    Мы предоставляем возможность работы удаленно: оказываем юридическую помощь без необходимости посещения нашего офиса, а также защищаем ваши интересы в суде через видеоконференцию.

    Безлимитная поддержка бизнеса командой юристов

    img

    ИНТЕЛЛЕКТ-ПРАВО – надежный партнер для защиты вашего бизнеса

    Каждая компания сталкивается с уникальными вызовами и правовыми аспектами. Поэтому мы предлагаем персонализированный подход к каждому клиенту.

    Наш коллектив опытных юристов обладает глубокими знаниями в различных сферах права, что позволяет нам успешно решать самые сложные и нестандартные задачи.

    Мы стремимся к долгосрочному сотрудничеству и готовы стать надежным партнером, обеспечивая юридическую стабильность и безопасность вашего бизнеса.

    С нашей поддержкой вы сможете сфокусироваться на развитии и достижении ваших целей, поручив все юридические вопросы нашим профессионалам.

    Юридическая поддержка без ограничений

    Юридическая поддержка без ограничений

    Наша команда готова оперативно и квалифицированно решать любые юридические вопросы, не зависимо от их количества или сложности. Ваш бизнес всегда будет под надежной защитой.
    Персональный подход к каждому клиенту

    Персональный подход к каждому клиенту

    Мы учитываем все особенности вашей деятельности, предоставляя индивидуальные консультации и рекомендации. Это помогает эффективно защищать ваши интересы и способствует успешному развитию вашего бизнеса.
    Фиксированная стоимость услуг

    Фиксированная стоимость услуг

    Прозрачные и понятные условия сотрудничества позволяют вам точно знать, сколько будет стоить наша помощь. Это избавляет вас от необходимости беспокоиться о почасовой тарификации или скрытых платежах.
    img
    img

    Стоимость юридических услуг

    Наименование усуги

    Стоимость, руб.

    1
    Юридические услуги
    Оставить заявку
    img

    Остались вопросы?

    Напишите в любом удобном мессенджере

    Звоните по телефону +7 (964) 717-77-90 или оставьте заявку на сайте
    img

    ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

    img
    img

    Часто задаваемые вопросы о разработке договора аренды

    Какие есть процессы заключения договора аренды коммерческого помещения?

    01

    Этапы заключения договора аренды можно вкратце изложить так (своеобразный чек-лист):

    • Определение задач, которые должно решать арендуемое помещение для конкретного бизнеса.
    • Обязательное уточнение наличия специфических требований к деятельности компании, которые следует учитывать при выборе помещения. Естественно, в свете действующего законодательская в текущей редакции.
    • Поиск помещения, которое наилучшим образом соответствует потребностям компании по расположению, площади и формату.
    • Проведение переговоров с собственником недвижимости для выяснения, насколько совпадают взаимные интересы.
    • Обязательная проверка всей необходимой документации о помещении, информации о собственнике.
    • Переговоры и составление проекта договора и иных необходимых документов, для чего лучше всего подключить юриста. Необходимо убедиться, что учтены все условия соглашения, и они понимаются однозначно как арендатором, так и арендодателем.
    • После полного согласования окончательного варианта текста договора аренды помещения распечатываются экземпляры для каждой из сторон. Соглашение подписывается вместе с передаточным актом.
    • Остается обеспечить сохранность оригиналов всех документов и строго выполнять совместно выработанные условия договора аренды.

    Все вроде просто и понятно. Однако каждый из этих пунктов имеет свои нюансы, разобраться с которыми без поддержки опытного специалиста – весьма непросто.

    Почему необходим обязательный учет законодательных запретов?

    02

    Различные виды экономической деятельности подпадают под разнообразные законодательные требования, которые могут быть установлены действующими федеральными, региональными или даже местными нормативными правовыми актами. Их весьма много, и разобраться в этом разнообразии бывает затруднительно без помощи опытного юридического работника. Тем более, что такие правила могут и меняться.

    Просто для примера:

    1. Жилищным кодексом прямо запрещено арендовать жилые помещения даже под офис, не говоря уже про склады, салоны, магазины.
    2. Для ресторанов и кафе, расположенных в жилых зданиях, обязательно требуется независимая система вытяжной вентиляции. Проводить трубу придется снаружи здания, а ее оголовок должен быть выше уровня крыши не менее, чем на метр. Невыполнение данных норм может повлечь за собой штрафы или временное приостановление деятельности заведения на три месяца. То есть перед тем как планировать открытие заведения общепита в жилом комплексе, следует предусмотреть не только дополнительные расходы на установку вентиляционной системы, но и возможность ее монтажа в принципе. Владельцы квартир могут высказать вполне обоснованный протест против установки трубы на фасаде здания. Также возможны случаи, когда здание является объектом исторического наследия, на фасаде которого запрещены любые вмешательства. В том числе, кстати, и установка рекламной конструкции.
    3. В подвальных помещениях запрещено размещать производственные мощности, мастерские, склады, другие объекты, включая и любые формы организации детского досуга. Следовательно, будет противозаконно арендовать подвальное помещение для открытия, например, детской музыкальной студии.
    4. Местные власти в различных регионах и муниципалитетах имеют право устанавливать дополнительные нормы и правила. Так, во многих городах действуют запреты на розничную продажу табачных изделий и/или алкогольных напитков в определенном радиусе от учебных заведений, общежитий для студентов, культурных центров, больниц, стадионов и т.п. Этот вопрос тоже желательно заранее обсудить с опытным местным юристом.

    Проверка соответствия помещения требованиям, предъявляемым к конкретной области бизнеса, для арендатора очень важна. Арендодателю, по большому счету, неважно за что получать деньги. А вот арендатор несет все риски, может заработать серьезные правовые и финансовые неприятности. Суды в этих ситуациях в подавляющем большинства случаев встают на сторону собственника недвижимости. При этом арендатор, скорее всего, не получит обратно денег, потраченных на аренду и проведение ремонта.

    Как проходит тщательная проверка документов арендодателя?

    03

    Документы, прикрепляемые арендодателем к договору, требуют обязательной проверки.

    • Рекомендуется попросить арендодателя заказать «свежую» выписку из ЕГРН. Это поможет убедиться в правильности и актуальности данных о самом объекте, его собственнике, отсутствии обременений.
    • Необходимо лично сопоставить реальную площадь и планировку помещения с данными, указанными в техническом плане, убедиться, что кадастровый номер соответствует этому документу.
    • Следует получить выписку из ЕГРЮЛ, в которой содержится информация о регистрационном номере организации (ОГРН), налоговом номере (ИНН) и коде причины постановки на учет (КПП), а также данные о местонахождении компании, руководителе и разрешенных видах деятельности.
    • Не помешает справка с актуальными реквизитами счета арендодателя, чтобы удостовериться, что данные в ней идентичны реквизитам, указанным в договоре аренды.
    • Можно провести проверку деятельности контрагента с помощью нескольких онлайн-сервисов. Кроме того, желательно потратить время на уточнение репутации арендодателя – такую информацию тоже иногда можно отыскать в сети.

    Если документы не вызывают сомнений, можно переходить к составлению договора аренды.

    Кстати, есть еще один нюанс. Желательно, конечно, выбирать помещение, арендуемое у юридического лица, особенно если планируется проведение ремонта за свой счет на протяжении срока аренды. Соглашение с индивидуальными предпринимателями или физическими лицами может создать потенциальный риск того, что расходы на ремонт могут быть не признаны. Согласно законодательству, включение затрат на ремонт в расходы возможно только в случае амортизации имущества (согласно п. 2 ст. 260 НК РФ), а такое имущество амортизируют исключительно юридические лица. Поэтому законность учета расходов на ремонт помещений, принадлежащих ИП или ФЛ становится предметом постоянных споров.

    Как происходит составление договора аренды?

    04

    Договор аренды может быть составлен в свободной форме и включать любые условия, не противоречащие законодательству. Однако в нем всегда необходимо определять существенные условия. В соответствии с гл. 34 ГК РФ, существенными условиями договора аренды являются:

    1. Предмет договора (описание конкретного помещения, подлежащего сдачи в аренду).
    2. Условия о размере оплаты.

    Отсутствие указанных условий в договоре означает, что он не считается заключенным, и стороны не могут требовать его исполнения.

    На практике в договоре аренды рекомендуется указывать не только существенные условия, но и все остальные соглашения между сторонами. Это поможет избежать недоразумений и конфликтов в будущем, а также обеспечит более четкое понимание обязательств каждой из сторон.

    Все условия необходимо оформлять письменно. Если договор заключен устно, даже при полном доверии партнеров, это может привести к тому, что стороны начнут нарушать его безнаказанно, а затем отрицать существование таких условий, ссылаясь на забывчивость или недопонимание.

    Арендатор имеет полное право вносить изменения в уже составленный арендодателем договор, естественно, обсудив их с контрагентом.

    Некоторые собственники, когда дело касается заключения договора аренды, предпочитают строгий подход: «Вот наш шаблон. Подписывайте как есть, или ищите другие варианты». Это их законное право – отказываться от заключения соглашения с внесением поправок. Но и у арендатора есть полное право отклонить подписание договора, если прописанные условия не устраивают.

    Кроме того, отказ собственника вносить изменения в договор – это серьезный повод внимательно изучить предлагаемое соглашение. Если указанные условия кажутся вам невыгодными или неосуществимыми, лучше отказаться от сделки немедленно.

    Прямых указаний по форме договора аренды нет. Ниже будут приведены лишь рекомендации юристов по оптимальному содержанию и оформлению документа. Это не догма — пункты соглашения могут добавляться или меняться, распределяться по разным разделам договора.

    Преамбула или «шапка» договора

    Этот раздел обычно стандартный и не вызывающий разногласий. Здесь указывается следующая информация:

    • Наименование и номер договора, дата его подписания и место.
    • Полные названия юридических лиц, выступающих в роли арендодателя и арендатора, ФИО конкретных подписантов и их полномочия.

    В случае подписания директором компании – обычно дается ссылка на ее Устав. Если уполномоченное лицо – то необходимо еще указать реквизиты доверенности.

    Указываются наименования сторон соглашения («Арендодатель» и «Арендатор»).

    Обычно преамбула заканчивается стандартной фразой, что стороны «заключили настоящий договор о нижеследующем:».

    На этом этапе составления договора важным является момент проверки полномочий представителя контрагента.

    Предмет договора

    Это обязательный раздел, так как относится к существенным условиям. Понятно, что предмет договора – помещение, и здесь надо предельно точно описать его.

    • Обязательно указывается адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, перечисляются собственники, реквизиты документов, подтверждающие право этой собственности.
    • Обычно приложением к этому разделу договора идет копия технического плана арендуемого помещения.
    • Случается, что арендуется не полное помещение, а только часть его площади. Понятно, что кадастрового номера на часть помещения не будет. В таком случае на плане выделяется арендуемый участок, а если договор подлежит регистрации, то потребуется полноценный технический план участка, выполненный кадастровым инженером.
    • Обязательно указывается цель использования помещения.
    • В случае субаренды в договор в этом разделе необходимо указать реквизиты главного договора аренды.

    При подготовке этого раздела договора следует обратить особое внимание на соответствие планов фактическим характеристикам помещения.

    Срок действия договора аренды

    Важный раздел, определяющий длительность договорных отношений контрагентов.

    Обязательно указывается дата начала действия договора – или с момента подписания, или с даты передачи помещения по акту, или с какой-то конкретной выбранной даты.

    По длительности действия возможны три варианта:

    1. Договор, заключенный на неопределенный срок. То есть конечный срок вообще не указывается. Преимущество – такое соглашение не требует регистрации в Росреестре. Недостаток – повышенные риски, так как любая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в любое время, известив об этом контрагента за три месяца.
    2. Краткосрочный – срок действия до года (обычно оперируют значением в 11 месяцев). Регистрация также не требуется. По истечении оговоренного срока стороны, если они удовлетворены состоянием дел, могут заключить следующее соглашение, внеся в него по согласованию необходимые коррективы. Если же они этого не сделают, и просто продолжат арендные отношения, то такой договор автоматически перейдет в разряд бессрочных. Также в договоре можно предусмотреть условие о его пролонгации на каждый последующий год, если ни одна из сторон не заявит о расторжении.
    3. Долгосрочный – на срок от года и более. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, что потребует времени и уплаты государственной пошлины. Произведенная регистрация окончательно подтверждает договоренность сторон и закрепляет все условия на весь срок действия договора.

    Из всех вариантов для серьезного бизнеса самым надежным является тщательно проработанный долгосрочный договор.

    Стоимость аренды и порядок расчетов

    Один из ключевых разделов. Он может быть достаточно объемным, поэтому условия иногда выносят в отдельное приложение к договору.

    • Согласно п.1 ст. 654 ГК РФ, аренда по закону предполагает обязательную возмездность, поэтому в договоре необходимо прописать размер оплаты за использование помещения. Если этот параметр отсутствует, договор не может считаться заключенным.

    Для выполнения этого существенного условия достаточно указать размер платы в рублях за определенный период (чаще всего назначают ежемесячные платежи). Также можно оговорить включение НДС в ставку или его отсутствие. Однако, если из текста договора неясно, включает ли цена НДС, считается, что он включен.

    • Во избежание недопониманий, в договоре рекомендуется указать, что конкретно помимо оплаты за использование помещения включено в арендную плату. Это могут быть коммунальные услуги, уборка, охрана, пользование парковкой, размещение рекламных конструкций, использование оборудования или другие услуги, о которых договорились стороны.
    • Арендная ставка, которая ограничивается только оплатой коммунальных услуг, не соответствует принципу возмездности аренды. Поэтому такой договор считается незаключенным. Мало того, это может вызвать повышенный интерес со стороны налоговой службы, так как она в этой ситуации увидит попытку сокрытия доходов арендодателя.
    • Коммунальные услуги могут быть вынесены и в отдельный пункт, как переменная часть ежемесячного платежа. Например, с расчетом реального потребления по счетчикам электроэнергии, воды, газа, тепла.
    • При заключении долгосрочного договора желательно сразу оговорить ежегодную индексацию арендной ставки. Как правило, она принимается с учетом средней годовой инфляции- в пределах 5-10 %.
    • Если сумма платежей превышает 100 тыс. рублей, то ни о каких наличных расчетах не может идти и речи. То есть в договоре должен быть указан порядок перечисления и необходимые для этого банковские реквизиты арендодателя.
    • Здесь же могут оговариваться условия, когда арендатор вносит залоговый платеж, или предусматриваются арендные каникулы.

    Обеспечительный платеж представляет собой сумму, которую арендатор передает собственнику на случай возможной задержки оплаты, нанесения ущерба помещению или находящемуся там имуществу. Его часто называют залогом или страховым депозитом. Но его не следует воспринимать как некую комиссию или оплату за последний месяц аренды. При условии, что состояние помещения в порядке и финансовые обязательства арендатора выполнены, собственник обязан вернуть эту сумму по окончании действия договора.

    Арендные каникулы представляют собой период, в течение которого собственник помещения освобождает арендатора от обязанности оплаты аренды. Например, первые один-два месяца, для проведения необходимого ремонта и реконструкции помещения перед открытием предприятия. Предоставление таких каникул – право, а вовсе не обязанность арендодателя. Так что предстоит договариваться, и делать это необходимо в процессе разработки проекта договора аренды.

    Так как аренда не может быть безвозмездной, такие каникулы надо тоже правильно оформить в соглашении. 

    В данном разделе каждая деталь имеет значение, поскольку от прописанных условий зависит окончательный размер арендной платы. Необходимо явно указать максимальный процент ежегодной индексации аренды и подробный перечень дополнительных расходов, которые арендатор обязан регулярно оплачивать.

    Права и обязанности сторон договора аренды

    В данном разделе необходимо четко определить права и обязанности сторон, что можно делать, а что запрещается. Чем более детально будут прописаны условия соглашения здесь, тем меньше вероятность возникновения конфликтов в будущем.

    В случаях, не предусмотренных в договоре, придётся руководствоваться общепринятыми нормами законодательства, искать компромисс или обращаться за помощью в судебные органы.

    Опытные юристы в сфере аренды коммерческой недвижимости рекомендуют не упускать из внимания, например, такие вопросы:

    • Арендодатель должен обеспечить определенные технические условия, такие как водоснабжение, отопление, необходимую мощность электричества, эффективность вентиляции. Если таких условий много, они могут быть вынесены в приложение к договору.

    Кстати, про выделенную мощность линии энергоснабжения многие забывают. А затем сталкиваются с ситуацией, когда выделенного лимита недостаточно для подключения необходимого оборудования – попросту срабатывает защита от перегрузки.

    • Доступ арендатора к объекту должен быть четко оговорен. Например, если арендуется офисное помещение на третьем этаже бизнес-центра, арендодатель обязан предоставить доступ в здание, к лифту, на этаж, в туалеты. Если были согласованы круглосуточная погрузка-выгрузка товара или особый пропускной режим, это также должно быть отражено в договоре.
    • Условия доступа собственника к помещению тоже должны быть ясно определены. В договоре следует указать, как часто собственник может проверять помещение и когда он должен уведомлять арендатора о своем визите. Арендодатель не имеет права посещать объект, если в нём нет арендатора или его представителя. За исключением, конечно, чрезвычайных ситуаций, например, пожара, утечки газа, прорыва водопровода.
    • Страхование помещения и распределение ответственности в случае чрезвычайных ситуаций. Обычно арендатор обеспечивает страхование помещения на случай возможных повреждений или убытков. Однако ответственность за чрезвычайные ситуации, такие как пожар или наводнение, может быть распределена между сторонами в соответствии с условиями договора.
    • Арендатор должен передавать собственнику показания счетчиков в соответствии с условиями, установленными в договоре аренды. Обычно это происходит в конце каждого расчетного периода, который также определен в договоре.
    • Возможность субаренды тоже определяется в договоре аренды. В некоторых случаях собственник не возражает против субаренды, но иногда это требует предварительного согласования собственника по каждому конкретному случаю.
    • Вопрос проведения и оплаты ремонта, включая возможность компенсации со стороны арендодателя. Если стороны договорились о компенсации, соглашение рекомендуется сопроводить сметой расходов, приложенной к договору.

    При необходимости проведения ремонта помещения рекомендуется максимально детально прописывать условия его оплаты в договоре. Законодательство различает два типа ремонта: капитальный и текущий. Для каждого из них предусмотрены стандартные условия оплаты, но важно учесть, что договор может предусматривать иные распределения ответственности и финансовых обязательств между сторонами.

    1. Капитальный ремонт, с восстановлением стен, усилением фундамента, заменой инженерных коммуникаций, изменением планировки и т.п. обычно становится обязанностью арендодателя.
    2. Текущий ремонт, направленный на поддержание хорошего состояния помещения – по умолчанию бывает обязанностью арендатора.

    Также в законодательстве упоминаются понятия отделимых и неотделимых улучшений, что имеет важное значение, если планируется покупка и установка дорогостоящей техники и оборудования.

    1. Неотделимые улучшения – те результаты ремонта, которые невозможно забрать впоследствии без нанесения ущерба помещению. Это, например, отделка стен краской или обоями, установка окон и дверей и т.п. Они по окончании контракта остаются арендодателю, и можно продумать вопрос компенсации.
    2. Отделимые улучшения – это чаще всего мебель, офисная техника, то есть то, что после окончания аренды можно забрать. Естественно, о компенсации речь не идет, если иное не прописано в договоре.

    С вопросами ремонта могут быть и иные «сюрпризы». Например, владелец торгового или бизнес-центра категорически настаивает, что все ремонтные работы могут производиться только в нерабочее время, чтобы не мешать другим арендатором. А это уже совсем другие расценки у подрядчика. Или, например, жесткие требования арендодателя по общему стилю внешнего оформления арендованной площади, чтобы она не дисгармонировала с другими помещениями БЦ или ТЦ.

    Раздел об ответственности сторон

    В данном разделе договора следует указать санкции, которые применяются к арендодателю и арендатору в случае неисполнения своих обязательств. При этом рекомендуется пройтись по всем условиям договора и обсудить санкции за нарушение каждого из них.

    Как правило, это возмещение убытков или применение неустойки. Между этими понятиями есть разница.

    1. Возмещение убытков предполагает компенсацию материальных затрат, которые лицо должно будет понести для восстановления своих нарушенных прав, поэтому в договоре следует прописать способ и срок возмещения.
    2. Неустойка представляет собой сумму, подлежащую оплате за невыполнение обязательств по арендному соглашению. Она может выражаться в виде штрафа и пени. Штраф — это фиксированная сумма, которую нарушитель платит однократно, в то время как пени начисляются постепенно в процентном отношении (обычно за каждый день просрочки), например, за просрочку арендных платежей.

    Порядок расторжения договора аренды

    В этом разделе рекомендуется обозначить условия, при которых каждая из сторон имеет право на досрочное расторжение соглашения. Скажем, собственник может решить продать помещение, или, наоборот, арендатору необходимо больше площади из-за успешного развития бизнеса.

    Важно указать срок, за который нужно предупредить контрагента о расторжении, а также определить сумму неустойки, которую придется заплатить в случае досрочного расторжения. При этом можно обозначить и то, что в случае заблаговременного уведомления (с указанным конкретно сроком) штрафных санкций и вовсе не будет.

    Кстати, если арендатор просто освобождает помещение, то это вовсе не снимает с него обязанности арендной платы. Для прекращения начислений необходимо официально досрочно расторгнуть договор с подписанием акта приема-передачи.

    Порядок разрешения споров

    В разделе необходимо определить процедуру разрешения споров между сторонами. В договоре следует зафиксировать три этапа решения разногласий: начиная с переговоров, затем направление претензии и, если не удается достичь согласия, переход к судебному разбирательству. Кстати, именно так требует законодательство – суд не примет документы без подтверждения попыток досудебного разрешения конфликта.

    Можно оговорить порядок предъявления письменных претензий и предельный срок их рассмотрения контрагентом.

    Прочие условия договора

    В данном разделе можно включить любые дополнительные условия, не упомянутые ранее. Например, сохранение конфиденциальности информации, условия форс-мажора.

    Также важно обязательно указать количество экземпляров документа, которое равно числу сторон, подписавших договор.

    Реквизиты сторон и подписи

    Это завершающий раздел договора аренды, в котором указывается данные контрагентов, адреса для связи, банковские реквизиты для взаимных расчетов. Ну и подписи руководителей компании или уполномоченных для заключения соглашения лиц.

    Обычно придерживаются такого порядка указания информации:

    • Полное название юридического лица.
    • ИНН и ОГРН
    • Юридические и почтовые адреса компаний.
    • Названия банков, БИК, расчетные и корреспондентские счета.
    • Номера телефонов и адреса email сторон соглашения для взаимной связи.
    • Подписи заверяются печатями сторон, если они предусматриваются их уставами.

    Договор можно также заверить и у нотариуса, но это не является обязательным условием.

    Если договор составлен на отдельных листах, «под канцелярскую скрепку», то подписи рекомендуется ставить на каждой его странице. Если соглашение должным образом прошито и скреплено печатью, достаточно подписей на последней странице и на самой сшивке. Так обеспечивается гарантия того, что листы не будут подменены.

    Акт приема-передачи помещения

    Этот документ является обязательным приложением к договору аренды, подтверждающим факт передачи помещения арендатору.

    В нем должно указываться следующее:

    • Подробное описание состояния объекта, в том числе всех инженерных коммуникаций, обнаруженные недостатки.
    • Опись мебели и другого оборудования, передаваемого вместе с помещением.
    • Переданные комплекты ключей или электронных средств доступа в помещение.
    • Показания счетчиков на момент передачи.
    • Другие сведения, касающиеся состояния помещения, которые могут показаться важными арендодателю или арендатору.

    Акт подписывается обеими сторонами и так же заверяется печатями компаний.

    Этот документ имеет очень важное значение – при любой претензии сторона может сопоставить исходное и конечное состояние помещения и имущества.

    Итак, процесс составления договора аренды – весьма сложен и насыщен нюансами. Так что привлечение опытного юриста, практикующего в области арендных отношений, позволит составить соглашение правильно с точки зрения закона, учесть все тонкости, предотвратить возникновение конфликтов между контрагентами.

    Унегова Анастасия Олеговна
    На вопросы отвечает:
    Юрист компании "ИНТЕЛЛЕКТ-ПРАВО" Унегова Анастасия Олеговна
    img

    Задать свой вопрос

    img
    Интеллект-право

    Современные офисы в Москве/Кемерово

    Листайте, чтобы просмотреть информацию об офисах в Москве

    Листайте, чтобы просмотреть информацию об офисах в Москве

    img

    Контакты

    Не знаете, с чего начать?
    Поговорите с юристом

    Свяжитесь с нами любым удобным способом

    Звоните
    Адрес
    img
    г. Москва, Зубовский бульвар, 4/1 - 308
    График работы
    Ежедневно 08:00 - 18:00