img
г. Москва
Зубовский бульвар, 4/1 - 308
Показать на карте
img
Оказываем услуги по всей России
Получите консультацию прямо сейчас
Записаться на онлайн-консультацию
Нажмите и начните общение
img

Проверка договора аренды в Москве

  • Выигрываем 95% споров
  • 15 лет защищаем интересы клиентов
  • 357 млн спасенных денежных средств
  • от 2 000 рублей
    img

    Получить консультацию

    img
    img
    О компании Интеллект-Право
    Юрист ИНТЕЛЛЕКТ-ПРАВО
    Корольков Дмитрий Витальевич

    Боитесь пропустить важные нюансы в договоре аренды?
    Мы обеспечим юридическую чистоту сделки

    Обратиться к юристу выгоднее, чем решать проблемы самостоятельно. Помощь наших специалистов нужна вам, если:

    Не уверены в юридической чистоте арендуемой недвижимости

    Не уверены в юридической чистоте арендуемой недвижимости

    Проведем комплексную проверку документов и защитим вас от рисков.
    Хотите исключить скрытые обязательства и штрафы

    Хотите исключить скрытые обязательства и штрафы

    Выявим все подводные камни проверяемого нами договора и предложим безопасные условия аренды.
    Необходима помощь в урегулировании споров с арендодателем

    Необходима помощь в урегулировании споров с арендодателем

    Представим ваши интересы и добьемся справедливого решения споров.
    img

    За 2023 год выиграли более 127 дел

    Сосредоточьтесь на развитии своей компании - юридические трудности возьмем на себя мы

    Аудит и правовая экспертиза договоров

    Помогли финансовой компании провести аудит всех договоров и устранить риски, что позволило избежать правовых споров и финансовых потерь.

    Ситуация

    img

    Финансовой компании требовался аудит всех договоров для выявления рисков.

    Развернуть

    Результат дела

    Компания получила полный отчет по аудиту договоров и рекомендации по их исправлению, что позволило избежать множества потенциальных правовых споров и финансовых потерь, а также повысить прозрачность и надежность договорных отношений.

    Юрист: Корольков Дмитрий Витальевич

    Смотреть подробнее

    img

    Разработка и проверка договора аренды

    Мы помогли клиенту заключить более 50 договоров аренды без правовых ошибок, что обеспечило стабильный доход и минимизировало риски споров с арендаторами.

    Ситуация

    img

    Клиент нуждался в разработке и проверке договоров аренды.

     

    Развернуть

    Результат дела

    Клиент заключил более 50 договоров аренды с арендаторами без правовых ошибок, что обеспечило стабильный доход и минимизировало риски возникновения споров с арендаторами.

    Юрист: Вершинина Елизавета Андреевна

    Смотреть подробнее

    img

    Правовая экспертиза и составление договоров на оказание услуг

    Помогли клиенту обновить шаблоны договоров на оказание услуг, что снизило количество споров с клиентами и обеспечило прозрачные условия сотрудничества.

    Ситуация

    img

    Компания нуждалась в обновлении своих шаблонов договоров для минимизации правовых рисков и повышения прозрачности условий оказания услуг.

     

    Развернуть

    Результат дела

    Клиент получил юридически выверенные договоры, которые уменьшили количество споров с клиентами и защитили ее интересы, что привело к снижению правовых рисков и повышению уровня доверия со стороны клиентов.

    Юрист: Кащеева Анастасия Евгеньевна

    Смотреть подробнее

    img
    Интеллект-право

    Получите консультацию юриста
    со скидкой 50%

    Ответьте на несколько простых вопросов о вашей ситуации

    Осталось 5 вопросов

    Какие аспекты проверки договора аренды для вас наиболее важны?

    Какие ключевые вопросы по договору аренды для вас важны?

    Какой уровень юридической поддержки по проверке договора аренды вам необходим?

    Как быстро вам необходимо провести проверку договора аренды?

    Есть ли у вас опыт работы с юридическими вопросами по аренде?

    Вот и всё!
    Благодарим за ответы!
    Мы свяжемся с вами, уточним детали и договоримся о встрече.

    Оставьте свои контакты

    img
    Выберите вариант ответа и нажмите кнопку “Далее”

    Далее

    img
    Спасибо

    Ваше обращение успешно отправлено, мы свяжемся в самое ближайшее время

    Ошибка

    попробуйте обновить страницу и попробовать снова.

    img
    img

    Ваши ответы помогут лучше разобраться в ситуации и сократить время

    В конце теста вы получите:

    img
    консультацию с юристом (30 мин.)
    со скидкой 50%
    Юрист
    Дмитрий Витальевич

    Посмотрите, что о нас пишут на известных платформах

    Листайте, чтобы просмотреть информацию о каждой площадке

    Наши юристы помогут вам
    даже в самых сложных ситуациях

    Листайте, чтобы просмотреть информацию о юридической сфере

    img

    Поиск подходящего помещения и заключение договора аренды – одна из сложнейших задач для предпринимателей. Несмотря на кажущуюся простоту, этот процесс может содержать множество скрытых «подводных камней», способных существенно осложнить деятельность бизнеса. Заключение устных договоренностей, даже между близкими друзьями или родственниками, категорически не рекомендуется; договор аренды должен быть составлен исключительно в письменной форме с тщательным прописанием всех условий и обязательств сторон.

    Часто арендодатели предлагают свои стандартные варианты договоров и неохотно идут на изменение условий. Это должно вызывать настороженность у арендаторов, так как проверка условий договора является их правом и необходимостью. Привлечение опытного юриста для проверки договора аренды помогает выявить потенциальные риски и защитить интересы арендатора.

    Агентство «ИНТЕЛЛЕКТ-ПРАВО» предлагает услуги по проверке договоров аренды для юридических лиц, обеспечивая профессиональный подход и юридическую поддержку. Это помогает избежать возможных проблем и защитить бизнес от неблагоприятных последствий, связанных с арендными отношениями.

    img

    Скачайте актуальный прайс и картотеку дел, в которых мы добились результата

    img

    Куда вам удобней отправить?

    Спасибо

    Ваше обращение успешно отправлено, мы свяжемся в самое ближайшее время

    Ошибка

    попробуйте обновить страницу и попробовать снова.

    Мы знаем, как помочь.
    Не теряйте времени!

    Будучи адвокатами, специализирующимися на различных вопросах, мы осознаем сложности, с которыми сталкиваются предприниматели.

    Наша цель заключается в том, чтобы обеспечить защиту интересов вашего бизнеса, а также снизить риск возникновения проблем.

    Обратившись к нам, вы можете рассчитывать на профессиональную помощь в разрешении споров, а также на компетентные консультации по оптимизации выплат и соблюдению законодательства.

    img

    Получить консультацию специалиста

    img
    Тарасенко Анастасия
    Юрист по судебным спорам
    Тарасенко Анастасия

    Почему стоит обращаться к адвокату, а не решать проблему самостоятельно?

    img

    Многие коммерческие предприятия располагают собственным штатом юридических работников. Однако правовые отношения настолько многогранные, постоянно изменяемые во времени, изобилующие нюансами, что обычному штатному юристу просто не по силам разобраться во всех тонкостях возникающих проблем.

    То есть речь в любом случае будет идти о привлечении юриста по договору аутсорсинга. Вот тут у начинающих предпринимателей часто срабатывает соблазн сэкономить, пригласить специалиста, пусть даже с явной ориентацией на налоговые вопросы, но не имеющего адвокатского статуса. И здесь может крыться весьма серьезная ошибка.

    Да, юридические услуги адвоката, как правило, значительно дороже. Но зато и его полномочия – существенно шире.

    Прежде всего надо правильно понимать, что адвокатский статус присваивается только тем юристам, кто уже доказал свою высокую компетентность в той или иной области правовых отношений. Это уже большой плюс.

    В соответствии с действующим законодательством, юрист в статусе адвоката имеет полное право запрашивать необходимые по делу документы в любых инстанциях. И закон обязывает предоставлять мотивированный ответ на адвокатский запрос всех, независимо от «чинов и рангов» в течение месяца.

    Адвокат будет представлять заказчика с любой стороны при судебных разбирательствах – у него есть на это полное право. То есть привлечения дополнительного уполномоченного защитника просто не потребуется.
    img

    Получите бесплатно наши ценные рекомендации!

    img

    Куда вам удобней отправить?

    Спасибо

    Ваше обращение успешно отправлено, мы свяжемся в самое ближайшее время

    Ошибка

    попробуйте обновить страницу и попробовать снова.

    Гарантируем, ваши потребности в профессиональной юридической помощи будут закрыты на 100%

    Листайте, чтобы просмотреть информацию о юридической сфере

    img

    Мы гарантируем абсолютную законность и минимизацию рисков

    Вы можете быть уверены в успешном разрешении вашего дела

    15 лет судебной практики

    Мы накопили значительный опыт и доказали свою эффективность, выиграв более 1500 дел в различных сферах жизни и бизнеса по всей России.

    Выиграли 100% дел

    Безопасное решение: мы гарантируем успех в 100% случаев и обеспечиваем вашу победу в каждом деле.

    Работаем на результат

    Всегда стремимся достичь желаемого результата вне зависимости от сложности вопроса, с которым к нам обращается клиент.

    Компенсация до 100% расходов

    Мы сможем полностью или частично возместить судебные издержки и расходы на услуги адвоката с вашего ответчика.

    Индивидуальная подготовка исков

    Мы готовим индивидуальные иски. Мы не используем шаблонные документы, так как они не учитывают юридические особенности, что может привести к серьезным потерям для вас, а это не допустимо.

    Прозрачные условия сотрудничества

    Если мы придем к выводу, что дело не имеет перспектив, мы откажемся от него и дадим вам знать об этом на первой же консультации.

    Современные офисы в Москве и Кемерово

    Вблизи нас находится развитая инфраструктура и удобные транспортные соединения. В наших офисах царит приятная атмосфера, а также предлагается бесплатный чай, кофе и сладости.

    Возможность дистанционной работы

    Мы предоставляем возможность работы удаленно: оказываем юридическую помощь без необходимости посещения нашего офиса, а также защищаем ваши интересы в суде через видеоконференцию.

    Безлимитная поддержка бизнеса командой юристов

    img

    ИНТЕЛЛЕКТ-ПРАВО – надежный партнер для защиты вашего бизнеса

    Каждая компания сталкивается с уникальными вызовами и правовыми аспектами. Поэтому мы предлагаем персонализированный подход к каждому клиенту.

    Наш коллектив опытных юристов обладает глубокими знаниями в различных сферах права, что позволяет нам успешно решать самые сложные и нестандартные задачи.

    Мы стремимся к долгосрочному сотрудничеству и готовы стать надежным партнером, обеспечивая юридическую стабильность и безопасность вашего бизнеса.

    С нашей поддержкой вы сможете сфокусироваться на развитии и достижении ваших целей, поручив все юридические вопросы нашим профессионалам.

    Юридическая поддержка без ограничений

    Юридическая поддержка без ограничений

    Наша команда готова оперативно и квалифицированно решать любые юридические вопросы, не зависимо от их количества или сложности. Ваш бизнес всегда будет под надежной защитой.
    Персональный подход к каждому клиенту

    Персональный подход к каждому клиенту

    Мы учитываем все особенности вашей деятельности, предоставляя индивидуальные консультации и рекомендации. Это помогает эффективно защищать ваши интересы и способствует успешному развитию вашего бизнеса.
    Фиксированная стоимость услуг

    Фиксированная стоимость услуг

    Прозрачные и понятные условия сотрудничества позволяют вам точно знать, сколько будет стоить наша помощь. Это избавляет вас от необходимости беспокоиться о почасовой тарификации или скрытых платежах.
    img
    img

    Стоимость юридических услуг

    Наименование усуги

    Стоимость, руб.

    1
    Юридические услуги
    Оставить заявку
    img

    Остались вопросы?

    Напишите в любом удобном мессенджере

    Звоните по телефону +7 (964) 717-77-90 или оставьте заявку на сайте
    img

    ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

    img
    img

    Часто задаваемые вопросы о проверке договора аренды

    Что обязательно проверяется в договоре аренды недвижимости?

    01

    Основные моменты, требующие пристальной проверки

    Как и любое соглашение, договор аренды включает в себя существенные и дополнительные условия. Согласно ГК РФ, существенные условия — это те, без которых договор попросту не имеет юридической силы.

    В договоре аренды существенными условиями являются предмет аренды (то есть сам объект) и размер арендной платы.

    Кроме того, договор может содержать дополнительные условия. Хотя без этих условий договор аренды все равно будет иметь юридическую силу, их включение помогает избежать спорных ситуаций впоследствии.

    Привлеченный юрист поможет проверить и тщательно проанализировать все положения договора. Особое внимание всегда обращается на следующие моменты.

    • Проверка самого арендодателя.
    • Проверка объекта планируемой аренды.
    • Срок аренды.
    • Стоимость аренды и способы расчета.
    • Необходимость обеспечительного платежа.
    • Возможные арендные каникулы.
    • Договоренность по неотделимым улучшениям.
    • Условия досрочного расторжения договора.

    Могут быть и другие важные моменты, порой незаметные для предпринимателя, но не выходящие из поля зрения опытного юриста.

    Проверка арендодателя

    Безусловно, в первую очередь надо сформировать достоверную картину: кто же и какое помещение сдает в аренду.

    • Необходимо проверить, принадлежит ли помещение лицу, которое сдает его в аренду, и нет ли на нем обременений. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде – услуга недорогая и предоставляется очень оперативно.

    Также по этой выписке следует проверить, не относится ли объект к государственной или муниципальной собственности. Хотя это не является основанием для отказа от аренды, важно учитывать, что в большинстве случаев для этого потребуется участие в аукционе. В противном случае сделку могут оспорить согласно статье 17.1 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

    • Юридическое лицо должно работать, не находиться в стадии банкротства или ликвидации. Сведения о банкротстве можно получить на электронном сервисе Федресурс, дополнительную информацию о юридическом лице можно проверить на сайте ФНС в специальном реестре ЕГРЮЛ. В выписке из реестра не должно быть оговорок, что сведения о компании недостоверны.
    • Проверяется, нет ли у арендодателя судебных споров, а если есть, то анализируется их суть: если они касались неоднократного выселения арендаторов — то это очень тревожный знак.

    Следует проверить, не было ли серьезных судебных споров в отношении самого помещения – для этого у юристов также имеются соответствующие «инструменты» и базы данных.

    Проверить наличие долгов у арендодателя можно бесплатно на сайте ФССП России. Если обнаружатся открытые исполнительные производства, это станет поводом задуматься

    Любой из перечисленных выше моментов должны предостеречь от заключения договора. Интересно, что прямого запрета нет, но, конечно, благоразумие должно быть в приоритете. 

    • Обязательно проверяются полномочия лица, подписывающего договор со стороны арендодателя. Если они не соблюдены – договор аренды может оказаться недействительным.

    Даже тот факт, что подпись ставит генеральный директор, не гарантирует правомочности. Дело в том, что в Уставах некоторых компаний прописано, что директор не имеет права принимать решения самостоятельно, а только с согласия других участников компании.

    В судебной практике были и такие случаи, когда полномочия генерального директора ограничивались сделками на какую-то определенную максимальную сумму. А сумма контракта аренды – превышала ее, что делало соглашение противоречащим Уставу арендодателя.

    То есть в любом случае ознакомиться с Уставом арендодателя – необходимая мера.

    • Если договор подписывает уполномоченный на то сотрудник, он должен иметь соответствующую доверенность, предпочтительно нотариально заверенную. Однако даже с такой доверенностью существуют определенные риски: она может быть уже отозвана или являться поддельной. Проверить подлинность и актуальность доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

    Проверка помещения, сдаваемого в аренду

    В договоре подробно описывается помещение, которое в юридической терминологии называется объектом аренды. В описании необходимо указать:

    1. Точный адрес.
    2. Кадастровый номер
    3. Площадь помещения,
    4. Его расположение в здании.

    Все эти данные должны соответствовать информации, указанной в техническом паспорте помещения. Описание должно быть настолько точным, чтобы по нему можно было легко идентифицировать и найти помещение.

    • Следует убедиться, что арендодатель предоставил актуальный план помещения, и самостоятельно проверить, совпадает ли указанная площадь с фактическими замерами. Случается, что в объявлении указывается одна площадь, а при измерениях показатели не сходятся. То есть предпринимаются попытки повысить арендную плату за несуществующую площадь.

    Проверяется в обязательном порядке, соответствует ли реальное расположение помещений и стен плану, приложенному к договору. Иначе существует вероятность того, что при выезде арендатора обяжут вернуть всё в первоначальное состояние, определенное по плану.

    Одним словом, тщательно проверенный до мелочей план помещения должен являться обязательным приложением к качественно заключенному договору.

    • Иногда арендуется не всё помещение целиком, а только его часть, например, для установки вендинговых или игровых автоматов. В таком случае кадастровый номер на часть помещения отсутствует. Тогда на плане выделяется арендуемый участок. Если договор подлежит регистрации, потребуется полноценный технический план участка, выполненный кадастровым инженером.
    • В договоре обязательно указывается цель использования помещения – например, магазин, салон, склад или производство.

    Если предполагается субаренда, в этом разделе договора необходимо обязательно указать реквизиты основного договора аренды.

    Сроки аренды

    Этот раздел посвящен определению сроков действия договоров между контрагентами аренды. В нем обязательно указывается дата начала действия соглашения, которая может быть установлена тремя способами:

    • С момента подписания контракта об аренде.
    • С даты передачи помещения арендатору по акту.
    • С конкретной даты, выбранной сторонами договора.

    Длительность действия договора может быть трех видов:

    1. Договор на неопределенный срок. В этом случае конечный срок действия договора не указывается. Достоинство подобного соглашения лишь в том, что оно не требует регистрации в Росреестре. А «слабым местом» является повышенный риск расторжения контракта — любая из сторон может в одностороннем порядке выйти из соглашения по аренде, правда, уведомив контрагента за три месяца.
    2. Краткосрочный договор. Длительность действия составляет до одного года (обычно 11 месяцев). В регистрации также нет необходимости. По окончании срока действия, если стороны довольны сотрудничеством, они могут заключить новый договор, дополнив его, например, дополнительными условиями, в которых возникла необходимость. В противном случае, если аренда продолжается без нового договора, текущее соглашение автоматически становится бессрочным.
    3. Долгосрочный договор. Срок действия составляет один год и более. Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, что занимает около двух недель и требует уплаты госпошлины. Но зато такая регистрация окончательно подтверждает договорённости сторон и юридически закрепляет все условия на полный срок действия договора аренды.

    Для серьезного бизнеса наиболее надежным вариантом является долгосрочный договор с хорошо согласованными условиями.

    Стоимость аренды

    В этом ключевом разделе договора должны быть указаны и стоимость аренды, и порядок проведения расчетов, и другие важные моменты по этим вопросам. Иногда такой раздел даже выносится в отдельное приложение к договору, так как получается очень объемным.

    • Однозначно должна быть оговорена арендная плата. Без этого условия договор аренды просто теряет силу. Выражение платы может быть не только денежным, в оговоренной сумме – это бывают и доля продукции или доходов, определенный перечень услуг, расходы арендатора на улучшение объекта аренды и другое. Такие подходы могут и сочетаться. Но обязательно оговариваются в договоре аренды.

    Но все же чаще всего размер платы указывается в рублях (или в валютном эквиваленте по текущему курсу ЦБ) за определенный период - обычно это ежемесячные платежи. Стороны могут также оговорить включение НДС в ставку или отсутствие такового. При этом по закону, если из текста договора неясно, включает ли цена аренды НДС, считается, что НДС уже включен.

    При заключении долгосрочного договора рекомендуется сразу оговорить ежегодную индексацию арендной ставки. Обычно она осуществляется с учетом среднегодовой инфляции, которая обычно находится в пределах 5-10%. Арендодатель не имеет права поднимать плату чаще одного раза в течение года.

    Аренда только за коммунальные платежи – противозаконна, и договор на таких условиях не будет считаться действующим. Оплата коммунальных услуг оговаривается сторонами, и иногда она уже внесена в стоимость аренды. Но это на усмотрение контрагентов – тут варианты могут быть разными. Например, коммунальные услуги могут быть вынесены и в отдельный пункт, как переменная часть ежемесячного платежа, что позволяет учитывать фактическое потребление электроэнергии, воды, газа и тепла, опираясь на данные счетчиков.

    В договоре должны указываться реквизиты сторон для перечисления арендной платы. Сделки с наличностью по суммам, превышающим 100 тысяч рублей, идут вразрез с законодательством.

    Залоговый платеж и арендные каникулы

    Эти условия договора не являются обязательными, но порой стороны настаивают на их включение в соглашение.

    1. Обеспечительный (залоговый) платеж назначается по инициативе арендодателя. Это оговоренная сумма, которую арендатор передает собственнику в качестве гарантии на случай возможной задержки арендных платежей, повреждения помещения или находящегося в нем имущества. Иногда его еще именуют страховым депозитом. Важно, что это не комиссия и не плата за последний месяц аренды. Если стороны удовлетворены взаимным соблюдением условий аренды, то арендодатель обязуется вернуть эту сумму по завершении срока действия соглашения.
    2. Налоговые каникулы. О таком льготном периоде может попросить арендатор. Но предоставление арендных каникул является лишь правом, а никак не обязанностью владельца недвижимости. Смысл арендных каникул заключается в том, что арендатор на какой-то оговоренный срок освобождается от уплаты – для приведения помещения в необходимое состояние под открытие бизнес-предприятия. Правда, за «бесплатно» этого опять же делать нельзя – аренда обязана быть возмездной. Поэтому находят различные законные пути, прописывая минимальные суммы, скажем, на первые один-два месяца.

    Права и обязанности сторон договора

    В этом разделе должны быть ясно сформулированы права и обязанности обеих сторон, разрешенные и запрещенные действия. Чем более детально будут прописаны условия соглашения, тем меньше вероятность возникновения конфликтов в будущем.

    Таких условий бывает очень много – следует читать и анализировать все до мелочей, не бояться вносить свои поправки или даже отдельные положения. Ниже упомянуты лишь некоторые условия, требующие особого внимания:

    • Арендодатель обязан обеспечить определенные технические условия, скажем, водоснабжение, отопление, электроснабжение с достаточным резервом мощности, эффективную вентиляцию. В случае большого количества таких условий они могут быть отражены даже в отдельном приложении к договору.
    • Собственник обязан обеспечить арендатору доступ к арендованному объекту. В том числе в само здание, к лифту, на этаж, к туалетам и т.п. Также оговариваются и условия доступа собственника к арендованным помещениям – в каких случаях и при каких обстоятельствах, с определением процедуры и уведомлений о такой необходимости.
    • В договоре должно быть четко определено, как распределяются пожарные риски. Если это не указано, по умолчанию, ответственность за пожарные риски может лечь на арендатора. Пожарные инспекторы при проведении проверок обращают внимание именно на содержание договора.
    • В договоре может быть предусмотрено согласие на размещение вывески как внутри, так и снаружи здания, если это необходимо.
    • Если арендодатель обещал предоставить парковочные места, это должно быть явно прописано в договоре, включая количество мест и их расположение. Это же касается и вопросов, связанных с охраной.
    • В договоре должно быть указано, кто отвечает за содержание придомовой территории. Это важно, особенно если арендатор имеет отдельный вход.
    • Может быть оговорено страхование помещения и распределение ответственности в случае чрезвычайных ситуаций. Обычно арендатор обеспечивает страхование помещения на случай возможных повреждений или убытков, но возможно и разделение ответственности в форс-мажорных обстоятельствах.
    • Право на субаренду также определяется в тексте арендного соглашения. Собственник может согласиться на субаренду без дополнительных ограничений, однако нередко бывает и категорический запрет, или же такое действие потребует предварительного согласования с собственником для каждого конкретного случая.

    Вопросы ремонта и улучшений

    Настоятельно рекомендуется очень обстоятельно оговорить вопросы, касающиеся проведения ремонтов в помещении. В том числе и в плане возможных компенсаций противоположной стороной.

    В правовой сфере выделяют два основных вида ремонта: капитальный и текущий. Для каждого из них установлены общепринятые условия оплаты:

    • Затраты по капитальному ремонту, включающему восстановление стен, изменение планировки, усиление фундамента, замену инженерных коммуникаций и прочие масштабные работы, как правило, ложатся на арендодателя.
    • Забота о поддержании хорошего состояния помещения, то есть работы в сфере текущего ремонта, обычно лежит на плечах арендатора.

    Однако содержание договора может предусматривать индивидуальные распределения ответственности и финансовых обязательств по ремонту между участниками сделки. Как уже говорилось, иногда ремонтные затраты арендатора могут учитываться и в рамках арендной платы.

    Здесь еще важно разделять определения отделимых и неотделимых улучшений арендуемого помещения.

    1. Отделимые улучшения, такие как мебель, офисная или иная техника, обычно могут быть вывезены арендатором по завершении срока контракта. Понятно, что вопросы компенсации не особо уместны, если, конечно, обратное не предусмотрено в договоре.
    2. Неотделимые улучшения представляют собой изменения, которые нельзя без вреда для помещения удалить впоследствии. Это, например, отделка стен, установка окон и дверей, замена напольных покрытий и тому подобное. По завершении действия контракта они по умолчанию остаются у арендодателя, поэтому возможно обсуждение вопроса о компенсации.

    Кстати, ст. 623 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому неотделимые улучшения по умолчанию должны быть возмещены. А вот иной порядок может быть и оговорен в соглашении, если арендодатель будет на этом настаивать. То есть вопрос с обеих сторон требует особого внимания.

    Вопросы ремонта, кстати, могут порождать различные неожиданности и иного плана. Скажем, владелец торгового центра категорически возражает против проведения любых ремонтных работ в рабочее время, чтобы не мешать деятельности других арендаторов. Это, в свою очередь, может повлечь за собой для арендатора изменение условий предоставления услуг подрядчиком – стоимость ремонтных работ в ночное время или в выходные дни существенно возрастает.

    Нельзя исключать и жесткие требования арендодателя к общему стилю внешнего оформления арендуемой площади, чтобы она гармонировала с другими помещениями в здании. На такие моменты тоже следует обращать внимание заранее, еще до подписания соглашения.

    Ответственность сторон договора аренды

    В данном разделе договора следует четко определить санкции, которые будут применяться к арендодателю и арендатору в случае нарушения ими своих обязательств. Опытный юрист выполнит анализ всех ключевых условий и обсудит с контрагентом санкции за нарушение каждого из них.

    Санкции обычно лежат в плоскости выплаты пострадавшей стороне компенсации по возмещению убытков или/и наложение штрафов (пени) в качестве неустойки.

    • В случаях возникновения убытков или причинения ущерба, предусмотренных договором, применяется компенсация материальных затрат, но должны быть прописаны ясные механизмы оценки и порядка возмещения вреда.
    • Под неустойкой понимается сумма, обязательная к выплате в случае неисполнения обязательств по арендному соглашению. Она может иметь форму штрафа и пени. Штраф обычно является фиксированной суммой, которую нарушитель должен оплатить однократно, в то время как пени начисляются постепенно, например, за просрочку установленных с оговоренной периодичностью платежей.

    Такие условия договора, кстати, очень дисциплинируют обе стороны, способствуя выполнению ими всех условий арендного соглашения.

    Условия расторжения заключенного контракта

    Как мы уже видели, только бессрочный контракт аренды может быть односторонне расторгнут без каких бы то ни было условий, кроме заблаговременного предупреждения за три месяца. Иные варианты подразумевают соблюдение сроков, но если иное не оговорено сторонами при разработке договора. Это – их полное право.

    Даже при отсутствии каких-то недобросовестных намерений, как у арендодателя, так и у арендатора могут возникнуть ситуации, когда выгоднее расторгнуть соглашение. Например, у собственника появилось очень заманчивое предложение о продаже объекта недвижимости. Или, скажем, арендатор, начав свою деятельность, пришел к выводу, что указанной площади помещения ему явно недостаточно, либо его больше устроит другой район локации своего предприятия.

    Все это можно оговорить заранее в договоре аренды.

    Важно четко определиться со сроком предварительного предупреждения контрагента. Нередко в контракте заранее предусматриваются размеры неустойки, которая подлежит оплате в случае досрочного расторжения. Но довольно часто стороны находят консенсус, что в случае своевременного уведомления с указанием минимального конкретного срока, штрафные санкции вообще не будут применяться. Для привлеченного юриста здесь – широкое поле деятельности.

    Есть еще один нюанс, о котором некоторые начинающие предприниматели даже не знают. Разговор идет о том, что, если арендатор просто физически освобождает помещение, даже без малейшего ущерба для последнего, это ни в коей мере не освобождает его от обязанности уплаты аренды по контракту. Для прекращения начислений необходимо официально расторгнуть договор аренды досрочно, подписав акт возврата недвижимости и заручившись подписью собственника объекта.

    Какой порядок разрешения споров?

    02

    Казалось бы, во многих контрактах все ограничивается стандартным набором фраз об «ответственности в соответствии с действующим законодательством» - что еще надо? Но такаяа формулировка никак не поможет разрешить назревающий или уже начавшийся конфликт между контрагентами.

    Намного более разумным станет фиксация в договоре всех возможных вариантов разрешения споров. Начинать нужно с переговоров сторон, с направления друг другу мотивированных претензий. В очень многих случаях контрагентам удается уже на этих этапах достичь нужного консенсуса. То есть рассмотрение дела в судебных структурах становится крайней мерой, когда никакие другие действия успеха не принесли.

    Подчеркнем, что именно такого порядка требует и законодательство: при отсутствии переговоров и претензионной стадии разрешения споров арбитражный суд вообще не примет иски к рассмотрению. Казалось бы – зачем это указывать еще и в договоре. А затем, что стороны, желающие действительно нормальных бизнес-отношений, могут ясно указать в соглашении аренды и примерный порядок подачи претензий (устных или письменных), и оговоренные сроки мотивированной реакции на них со стороны контрагента. Такие меры всегда способствуют укреплению взаимного доверия.

    Что в акте приема-передачи недвижимости?

    03

    Этот документ подтверждает факт передачи помещений арендатору, являясь обязательным приложением к действительно грамотному и выверенному контракту по аренде недвижимости.

    В акте обычно указывается следующие данные:

    • Детальное описание состояния помещения, в том числе и всех инженерных коммуникаций. Перечисляются выявленные недостатки. Их устранение арендодателем или арендаторам может дополнительно оговариваться в соглашении по аренде.
    • Подробная опись мебели, климатического, бытового, офисного и другого оборудования, передаваемого вместе с объектом аренды.
    • Количество переданных комплектов ключей или перечень электронных средств доступа в помещение.
    • Показания счетчиков используемых ресурсов на момент передачи объекта.
    • Дополнительные сведения о состоянии объекта, которые, по мнению арендодателя или/и арендатора, могут оказаться важными, например, при обратной сдаче недвижимости по окончании действия договора. Здесь также важно добиться единства взглядов сторон

    Такой акт подписывается с теми же формальностями, что и текст основного соглашения по аренде.

    Унегова Анастасия Олеговна
    На вопросы отвечает:
    Юрист компании "ИНТЕЛЛЕКТ-ПРАВО" Унегова Анастасия Олеговна
    img

    Задать свой вопрос

    img
    Интеллект-право

    Современные офисы в Москве/Кемерово

    Листайте, чтобы просмотреть информацию об офисах в Москве

    Листайте, чтобы просмотреть информацию об офисах в Москве

    img

    Контакты

    Не знаете, с чего начать?
    Поговорите с юристом

    Свяжитесь с нами любым удобным способом

    Звоните
    Адрес
    img
    г. Москва, Зубовский бульвар, 4/1 - 308
    График работы
    Ежедневно 08:00 - 18:00